新聞摘要
- 總體環(huán)境反轉(zhuǎn)，信用管制應逐步解封，政府這樣無視產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)況，強行推行的法案，後續(xù)將形成3個不利房市與都市發(fā)展的狀況。
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總體環(huán)境反轉(zhuǎn)，信用管制應逐步解封，政府這樣無視產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)況，強行推行的法案，後續(xù)將形成3個不利房市與都市發(fā)展的狀況。
【MyGoNews蕭又安/綜合報導】隨著全球經(jīng)濟情勢發(fā)生轉(zhuǎn)變，《平均地權(quán)條例》修正案在(1)升息不斷、(2)房市反轉(zhuǎn)的時機點搬上檯面，是否有其適宜性，值得深究。正心不動產(chǎn)估價師聯(lián)合事務所市場研究室陳孟筠經(jīng)理2023年1月5日表示，政府無視產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)況，強行推行的法案，後續(xù)將形成3個不利房市與都市發(fā)展的狀況。陳孟筠強調(diào)，大環(huán)境變化很快，政策推行應通盤檢視全臺不同區(qū)域之條件與都市發(fā)展模式，而非只是將老菜色換個菜名重上，急欲打房的偏執(zhí)做法，反而會傷及無辜，對於市場的適用度恐已變質(zhì)，應審慎以待。
陳孟筠指出，《平均地權(quán)條例》起初要修法的原因在於「抑制房價」，疫情期間為出手救經(jīng)濟，各國紛紛採取貨幣寬鬆政策及降息手段，導致大量熱錢湧入房市，再加上臺股表現(xiàn)極佳，從證交稅實徵淨額變化即可看出全民瘋炒股的熱潮，疫情前常年在低於1,000億元的水平，隨著疫情發(fā)展一路爆增逼近3,000億元水位，當購屋負擔變輕(貸款利率低)、手頭資金變多(投資股票獲利)，想要擺脫無殼蝸牛的民眾也連番大膽出手買房，間接推升房市的熱度。
然而，後疫情時代面臨的問題之一即為「通貨膨脹」，現(xiàn)階段為抑制通膨危機，已轉(zhuǎn)為連續(xù)升息步調(diào)，再度回到購屋負擔變重(貸款利率高)、手頭資金變少(投資股票失利)、物價上揚等讓荷包有感縮水的局面，再加上後續(xù)又將面臨可能堪比金融海嘯更嚴重的經(jīng)濟衰退，整個市場的風向大為轉(zhuǎn)變，當初提議《平均地權(quán)條例》要修法的原因消弭大半，此時再提修法已顯得不合乎時宜。
綜觀各項房市政策，陳孟筠認為，此刻除了修法之外，央行及金管會更應回頭檢視信用管制(限貸令)規(guī)定是否需要調(diào)整，以臺中為例，現(xiàn)在有多處新興開發(fā)區(qū)域正陸續(xù)推進中，且訂有時程獎勵辦法，其限定配地後3年內(nèi)必須申請建照，方得享有20％獎勵容積，但受限於銀行融資條件變嚴苛，儼然變成要羊兒肥、卻又不給羊兒吃草的概念，建商開發(fā)門檻拉高，時程獎勵形同虛設，也迫使中小型建商無處生存，出現(xiàn)大型建商攜手合作，轉(zhuǎn)而推出大基地、高量體的開發(fā)案，後續(xù)將形成3個不利房市與都市發(fā)展的狀況：
(1)大品牌建商大者恆大，由於大建商籌措資金管道多元，受限貸令衝擊不及中小型建商來的大，當市場的競爭者變少時，民眾也會失去議價的主導權(quán)(選擇性少，比價性低)。
(2)大基地開發(fā)多以大樓規(guī)劃案為主，受限消防法令規(guī)定則須配置更多的公設空間諸如安全梯間，未來購屋民眾就得負擔更高的虛坪面積，增加額外的購屋成本。
(3)大樓林立，採光、棟距問題再現(xiàn)，失去建構(gòu)市中心外圍之整體開發(fā)區(qū)低密度開發(fā)、讓「都市減壓」的美意。
陳孟筠強調(diào)，在升息政策讓市場資金回籠同時，銀行可放貸的金額提高，理應增加資金運用活絡度，建議適時放寬信用管制，就購地貸款而言，應從目前的限貸五成上調(diào)至第一波限貸令規(guī)定(如下圖紅框範圍所示)的六成五，現(xiàn)在限貸五成中，其中一成保留為動工款，並限制一定時間內(nèi)須動工興建，對於實務案場狀況來說，等於被趕鴨子上架，絲毫沒有考慮到從規(guī)劃設計、主管機關審查、廠商報價到工班調(diào)度…等層層面向都環(huán)環(huán)相扣，這樣的條件實屬嚴苛，應再重新檢討。
在升息政策讓市場資金回籠同時，銀行可放貸的金額提高
